封堵流動性 多城房價將進入下跌通道
發(fā)布時間：2018/8/10 18:25:30 瀏覽次數(shù)：27467 來源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
收緊樓市流動性
2018年以來，中央和地方相繼出臺多項政策，堅決抑制投機炒房。多輪調(diào)控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現(xiàn)成果，尤其是二手房市場，出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進發(fā)布樓市新規(guī)，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。業(yè)內(nèi)預測，市場交易流動性在高壓政策下持續(xù)收緊，房價上漲預期顯著減弱。與此同時，房企在三四線城市的拿地熱情正在降低，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構單一以及人口持續(xù)流出，將成為三四線城市房地產(chǎn)市場的風險因素。另外，受政策影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境趨嚴。目前，各大型房企開始拓展多元化融資渠道，其中ABS融資成為重要渠道之一。（包芳鳴）
導讀
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，振興產(chǎn)業(yè)，從而對現(xiàn)有的房價體系形成支撐。
“堅決遏制房價上漲”，7月31日，中央政治局表態(tài)樓市調(diào)控，本次表述與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比少了"過快"二字，多了“堅決”二字。如此細微的表述差別，成為樓市新一輪調(diào)控的分水嶺。
8月7日，住建部召開房地產(chǎn)座談會，落實中央精神，強調(diào)房價調(diào)控不力的城市將被問責。
從地方、城市層面來看，7月31日，深圳發(fā)布一線樓市最嚴新政，打響第一槍。8月8日，成都、杭州相繼跟進發(fā)布樓市新規(guī)，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。
多輪調(diào)控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現(xiàn)低迷，尤其是二手房市場，出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌。
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，振興產(chǎn)業(yè)，從而對現(xiàn)有的房價體系形成支撐。
全面封堵樓市投機
2018年以來，我國貨幣政策一直處于微調(diào)狀態(tài)，年初以來的三次定向降準，結(jié)合MLF實現(xiàn)流動性投放，貨幣寬松預期增強。
為防止央行最新釋放的5000億流動性資金流入樓市，以及防范房地產(chǎn)泡沫擴大的風險，中央提出堅決遏制房價上漲。
此前，房地產(chǎn)多輪調(diào)控出現(xiàn)邊際遞減效應。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)37個月環(huán)比均上漲，一線城市由于限價政策執(zhí)行力度較嚴，房價漲幅相對較小，最高環(huán)比漲幅0.63%。
受2018年以來人才搶奪戰(zhàn)的影響，多個二線城市房價上漲的勢頭凸顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，二線城市近5個月環(huán)比漲幅持續(xù)上揚，2018年6月環(huán)比漲幅高達1.4%。
保利地產(chǎn)研究院認為，中央表態(tài)反映出政府對房價調(diào)控態(tài)度堅決，堅決不允許資金放水進入房地產(chǎn)行業(yè)。同時可以疏通貨幣流動性至實體經(jīng)濟，修復信用環(huán)境，對沖經(jīng)濟下行風險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中央表態(tài)后，樓市調(diào)控進入深水區(qū)，地方政策將不斷加碼趨嚴。
7月31日，面對不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業(yè)購房，新購商務公寓5年限售，新購住宅3年限售，離婚再購房人群限貸等新政，狙擊投機投資，封堵樓市流動性。
多位業(yè)內(nèi)人士預計，這種狙擊投機投資的行動，將會繼續(xù)向各個城市蔓延，不僅針對個人買房調(diào)控，多個城市也出臺約束企業(yè)購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。
暫停企事業(yè)單位買住房有可能繼續(xù)向多個城市蔓延，對于供需結(jié)構緊張的城市來說，有助于緩解這一壓力。已經(jīng)在深圳、上海、杭州、長沙、西安實施的限制企業(yè)購房措施，將大概率復制到更多城市。
除此之外，住建部也在30城市展開巡查，各種隨機檢查成為7月樓市調(diào)控的最主要特點。
8月8日，杭州八部門聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場，重點打擊投機炒房、虛假信息發(fā)布及房企和中介的違法違規(guī)行為；同日，成都市11部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪涡袆印?/span>
張大偉預計，下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。預計樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，市場平穩(wěn)將在政策推動下逐漸出現(xiàn)。
房價調(diào)整進行時
調(diào)控一輪輪襲來之際，作為過去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門，近期因房價、地價下跌引發(fā)關注。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，廈門新建住宅價格依然處于歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環(huán)比下調(diào)了14%；地價的溢價率也非常明顯出現(xiàn)了下調(diào)。
另一個風向標北京，由于新房供應偏低，成交集中在二手房市場。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房成交占比均占5/6，6月份二手房成交量雖然略有下降，但仍居于高位。就價格來看，上半年二手房價格趨于穩(wěn)定，但6月份在限價房的沖擊下，二手房價格小幅下滑。
易居研究院報告顯示，上半年環(huán)京區(qū)域和環(huán)深區(qū)域房價相對來說有下跌，這和此類城市政策相對嚴厲等因素有關，利好房價泡沫的減少。
不過，張大偉認為這些只是個案，目前全國房價下調(diào)的城市仍很少，只有部分區(qū)域。他認為，這些城市之前房價漲幅過快、過高，超過了市場的需求。
易居研究院《80城房價收入比偏離度研究》中，有54個城市偏離度為正。易居研究院副院長楊旭紅稱，54城房價存在大小不一的泡沫。
另一方面，調(diào)控嚴格，信貸政策收緊，商品房的限價和提供限價的政策性住房，使得市場對住房的定價和預期出現(xiàn)變化。
中銀國際研報顯示，市場交易流動性在高壓政策下持續(xù)收緊，房價上漲預期顯著減弱。
易居研究院總監(jiān)嚴躍進稱，調(diào)控下房價確實跌了一點，部分企業(yè)經(jīng)營面臨壓力。比如很多實業(yè)企業(yè)本把資金投入到樓市，如果樓市下跌，會牽連到此類實體產(chǎn)業(yè)。
從根本上來說，若實體產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)不好，短期和中長期都會對房地產(chǎn)市場造成影響。短期內(nèi)，樓市流動性被封堵，很多城市尤其是東南沿海一些和貿(mào)易有關的產(chǎn)業(yè)為主的城市，對樓市的支持力度會減少。而從中長期看，實體經(jīng)濟不好，收入下降，居民住房消費也會不振。
嚴躍進認為，未來房價將進入盤整期。向下的作用力在于政策強抑房價不漲，住建部等部門的房地產(chǎn)督查，而向上的作用力在于高端樓盤預售證發(fā)放節(jié)奏是在加快的，這些都會對房價形成阻礙或拉動作用。
