房企步入轉(zhuǎn)型陣痛期
發(fā)布時間:2018/11/20 9:54:45 瀏覽次數(shù):10371 來源: 新華網(wǎng) cjjt-fdc
業(yè)內(nèi)人士指出,房企高管離職潮背后,折射的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至,房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來,雖然各大房企紛紛加大轉(zhuǎn)型力度,努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是,面臨突如而至的行業(yè)下行,在“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下,戰(zhàn)略收縮、開源節(jié)流成為很多房企的當(dāng)務(wù)之急。
“面對這種狀況,我已經(jīng)做了很多準(zhǔn)備,包括考了很多證書,一旦公司有什么變化,要做好隨時辭職的準(zhǔn)備?!币晃环科笾袑釉谡劦浇衲晗掳肽暌詠淼姆科蟾吖茈x職潮時這樣表示。而剛剛過去的一周,便有融信中國、正榮地產(chǎn)、旭輝集團、俊發(fā)集團在內(nèi)的四家房企發(fā)生高管離職。
業(yè)內(nèi)人士指出,房企高管離職潮背后,折射的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至,房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來,雖然各大房企紛紛加大轉(zhuǎn)型力度,努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是,面臨突如而至的行業(yè)下行,在“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下,戰(zhàn)略收縮、開源節(jié)流成為很多房企的當(dāng)務(wù)之急。
上演高管離職潮
最近一周,各大房企上演高管離職潮:11月12日,融信中國執(zhí)行總裁吳劍確認(rèn)離職;11月13日,正榮地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)、聯(lián)席公司秘書談銘恒辭任;11月14日,旭輝集團宣布集團副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬離職;11月15日,俊發(fā)集團發(fā)布人事公告,稱因長期在異地工作,不能兼顧家庭,張海民申請辭去總裁職務(wù)……房企高管離職本屬正常,特別是在前幾年行業(yè)上行時期,各大房企通過高薪挖角以求快速擴張從而造成的高管跳槽非常常見。不過,在眼下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“凜冬將至”,又到年關(guān)保增長的關(guān)鍵階段,房企高管集中出走折射出的卻是行業(yè)下行背景下增長乏力,房企被迫走馬換將的一種無奈。
“過去幾年房企銷售連創(chuàng)新高,很多房企動輒創(chuàng)出50%的高增長,一些房企甚至翻倍增長。但現(xiàn)在看來,2018年的銷售額,包括2019年的銷售預(yù)期,會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下,一旦銷售進度離全年的銷售目標(biāo)有非常大的差距,職業(yè)經(jīng)理人的變動也會非常大?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
比如,孔鵬離職的背后,是旭輝北京區(qū)域銷售額據(jù)稱目前已完成70億元,但離全年300億元的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn);而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國,前10月總合同銷售金額約1154億元,達標(biāo)率僅為64.1%;今年銷售目標(biāo)為2000億元,而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團在下半年同樣經(jīng)歷了人事動蕩。
“銷售額是最直觀的一個指標(biāo),除此之外房企內(nèi)部還有各種各樣的指標(biāo),比如土地儲備如何,一級開發(fā)如何,二級開發(fā)如何,融資做得怎么樣……這些都是考核職業(yè)經(jīng)理人的具體指標(biāo),而行業(yè)下行的影響是綜合的,有可能銷售額達標(biāo)了,但是融資指標(biāo)沒有完成,同樣會造成高管的被迫離職?!蹦持行》科蟾吖鼙硎尽?/span>
對此,易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者,“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫未來一段時間預(yù)計不會結(jié)束,房企高管的動蕩預(yù)計也會持續(xù)下去?!?/span>
房地產(chǎn)拐點已至
2012年,當(dāng)萬科表示房地產(chǎn)進入“白銀時代”的時候,大多數(shù)人還認(rèn)為這是杞人憂天。而當(dāng)今年9月萬科董事局主席郁亮表示房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)折實實在在到來了”,并打出“活下去”的口號時,沒有人再認(rèn)為這是危言聳聽。
“國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至,這已經(jīng)成為全行業(yè)共識了,只是大家沒有想到拐點會來得這么快。比如我們公司,前幾年的時候擴張非常迅猛,在招拍掛市場上依靠杠桿資金無差別拿地,地塊性質(zhì)、所處位置可以說是一概不管。但今年行業(yè)突然下行,壓力馬上就來了?!鄙鲜鲋行》科蟾吖芨嬖V中國證券報記者。
拐點的到來,在近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)中已經(jīng)顯露端倪。其中,10月銷售面積在低基數(shù)下依然同比下跌3.1%,延續(xù)了9月同比下跌3.6%的負(fù)增長態(tài)勢,“金九銀十”徹底失色。同時,投資和新開工增速也顯著回落,10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速較9月下降1.2百分點至7.7%。
“拐點”二字,也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的下行,并不是短期波動,而很可能成為長期趨勢。日前,各大券商在預(yù)測2019年樓市的時候,悲觀的論調(diào)充斥在字里行間。
其中,華泰證券認(rèn)為,居民加杠桿后繼乏力,預(yù)計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響,房企資金鏈將進一步緊張,拿地力度將逐漸衰減,疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數(shù),預(yù)計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現(xiàn)前高后低的局面,預(yù)計全年增長4.9%。總體來看,預(yù)計2019年開發(fā)投資增速為0.9%。
中金公司的預(yù)測則更為悲觀。其認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過頂部,進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現(xiàn)五年來首次同比下跌,面積和金額跌幅預(yù)計均在10%左右?;久婕铀傧禄瑢?dǎo)致明年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負(fù),跌幅預(yù)計分別達到5%和10%。
轉(zhuǎn)型“遠(yuǎn)水難解近渴”
對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點的到來,各大房企早有準(zhǔn)備。
今年以來,各大房企掀起了更名潮:1月,朗詩地產(chǎn)更名為“朗詩集團”;3月,時代地產(chǎn)更名為“時代中國”;5月,中航地產(chǎn)更名為“中航善達”;7月,龍湖地產(chǎn)更名為“龍湖集團”;8月,萬達商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達商業(yè)管理集團”;合景泰富地產(chǎn)更名為“合景泰富集團”;9月,萬科旗下的深圳萬科房地產(chǎn)更名為“深圳萬科發(fā)展”……
更名潮折射的是房企轉(zhuǎn)型的決心。以萬科為例,自2012年提出房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”以來,萬科加大了向城市生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型力度,長租公寓、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、教育和養(yǎng)老等業(yè)務(wù)均獲得長足發(fā)展。郁亮在今年的股東大會上就表示,“萬科(未來)還是地產(chǎn)公司嗎?不應(yīng)該是了吧,如果是也會慘淡經(jīng)營?!?/span>
不過,從目前來看,非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企總體收入中的占比絕大多數(shù)不足10%,且大多數(shù)屬于長遠(yuǎn)布局,利潤率更是沒法跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比。而眼下國內(nèi)房地產(chǎn)拐點已經(jīng)來臨,“遠(yuǎn)水解不了近渴”的情況下,大多數(shù)遭遇壓力的中小型房企的當(dāng)務(wù)之急是收縮業(yè)務(wù)戰(zhàn)線,開源節(jié)流,抵御行業(yè)寒冬。
比如,連續(xù)兩年被評為“最佳雇主”的旭輝集團于11月初發(fā)布了《關(guān)于全集團全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動”工作的通知》,在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節(jié)流”。例如,差旅費方面,要求全集團全員經(jīng)濟艙出行、全員住宿標(biāo)準(zhǔn)降低一個等級,明年差旅費人均降10%。
再比如華夏幸福,最近一段時機,一是公司控股股東以137.7億元的對價轉(zhuǎn)讓19.7%的股權(quán),引入平安資管作為戰(zhàn)略投資者;二是盤活存量土地,轉(zhuǎn)讓給萬科70%左右的京津冀地區(qū)存量土地,一方面回收現(xiàn)金,另一方面分享開發(fā)收益;三是進行架構(gòu)調(diào)整,比如將小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)合并。